Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым адресом. Из городской застройки это образование следует выделять, пользуясь общим подходом к формированию полноценной недвижимой вещи, то есть по признаку самодостаточности и автономности в хозяйственном и правовом отношении, не нарушающим эти же свойства соседней недвижимости. Поэтому возможны варианты рационального формирования такого объекта из группы строений, даже если каждое из них имеет собственный адрес; или, наоборот, «разбить» группу строений, имеющих единый адрес, на несколько объектов. Застройка, сформированная в период, когда действовала отмена частной собственности на землю, характеризуется весьма запутанной структурой землепользования, и межевание здесь, как уже отмечалось, подобно операции по разъединению сиамских близнецов. При этом естественно получаются объекты, самодостаточность которых в той или иной степени ущербна. Один объект не имеет автономной связи с улично-дорожной сетью, другому мало пространства собственного участка, чтобы гарантировать себе достаточный свет и воздух, через окна проникающие в его помещения. Практически все объекты «повязаны» общими инженерными сетями, и т.д. Чтобы компенсировать все это земельные участки вынуждено обременяют друг друга сервитутами самого разного содержания, в том числе и теми, которые не предусмотрены земельным кодексом. В случае, если два объекта плотно покрывают друг друга взаимным сервитутами, или даже, если только один из них таким образом покрывает другой, то возможно следует рассмотреть необходимость формирования для них единого участка, объединяющего их в один объект имущества, даже если их собственники настаивают на формировании раздельного имущества.
В отличии от обычного объекта недвижимого имущества многоквартирный дом имеет специфику, отражающуюся дополнительным соображением, которое следует учитывать при формировании его как обособленного объекта. Его домовладельцы представляют собой большое число людей, каждый из которых по своему представляет как рациональнее управлять домом, какие назначить параметры его содержания, благоустройства и развития и т.д. Чем больше их число, тем труднее процесс выработки решений, даже в случае их искреннего стремления сотрудничать в этом вопросе друг с другом. Можно с уверенностью сказать, что существует предел общего числа собственников многоквартирного дома, за которым они никогда не соберут кворум на своих собраниях и никогда ни о чем не договорятся. То есть слишком крупные многоквартирные комплексы рискуют оказаться просто принципиально неуправляемыми изнутри (собственниками) объектами, и вероятно следует задуматься о законодательном запрещении строительства новых и формирования из числа существующих объектов, превышающих определенные величины числа квартир. В общем случае, чем крупнее многоквартирный дом, тем проблематичнее организация управления им, чем мельче, тем проще.
Другой крайностью являются попытки минимизировать объект. До отдельного флигеля, особняком стоящего во дворе; до отдельной секции. Что касается возможности формирования обособленного объекта в границах секции жилого дома, следует пояснить следующее. Еще в период разработки проекта закона «О товариществах собственников жилья» нами было высказано опасение, что слишком крупный жилой комплекс по вышеназванным соображениям рискует оказаться неуправляемым. Но что делать, если уже построены многоквартирные дома, имеющие за тысячу квартир? Например дом-стена, идущий непрерывной лентой длиною с километр, или такие же дома, «оборачивающие» собою целый микрорайон, заворачивающиеся спиралями, синусоидами, меандрами и т.д.? Чтобы решить эту проблему была допущена возможность искусственного разделения единого объекта на ряд объектов. Но все же было высказано требование конструктивной независимости этих частей, минимальной из которых принципиально может быть единственная секция. И так, подобное решение допустимо лишь в вынужденных случаях, входящих в круг названных, но никак не по пожеланию, опирающемуся на какие-либо иные обоснования.
«Квартира или нежилое помещение», или, пользуясь терминологией законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, - «вторичный объект», это также не обязательно собственно помещение. Если кондоминиум включает в себя несколько флигелей, в одном из которых расположено единственное помещение, то этот флигель, в случае если он является отдельно стоящим, может с позиций правового состояния целиком рассматриваться как полный аналог помещению, хотя с точки зрения бытовых понятий он просто дом. Понятие «помещение» было раскрыто в законе «О товариществах собственников жилья» вместе с понятием «кондоминиум». Но это не снимает проблемы его трактовки, так как имеет место некоторое расхождение в понимании этого понятия в контексте юридической нормы и в быту. Так сотрудники ПИБов в паспортах домовладения, случается, в качестве помещений указывают колясочные, машинные отделения лифтов и подобное. Пустующие полости чердаков и подвалов также часто называют помещениями и на этом основании учитывают их в соответствующей системе кадастрового учета, вслед за чем и права на них. Помещением является то, что целенаправленно создано и служит изолированным объектом индивидуального самоцельного использования. То есть цель использования каждого помещения в доме индивидуальна и никак не связана с жизнеобеспечением других помещений в этом доме. Наоборот, каждое помещение является тем объектом, жизнеобеспечение которого обеспечивают все прочие элементы кондоминиума, то есть колясочная, машинное отделения лифта и другие. Чердак и подвал это обычные конструктивные части здания, имеющие в своем комплексе полости, часто значительные. Из-за наличия этих полостей их можно назвать дополнительными этажами – подвальным и чердачным. Но это технические этажи. В пределах этих этажей уже могут находиться помещения – мансарды на чердаках и, как правило, нежилые помещения разного назначения в подвалах. Это обычные помещения, по своему статусу ничем не отличающиеся от других помещений. В пределах этих этажей возможно создание нового помещения. Но основным ресурсом, используемым для этого является общее имущество домовладельцев, прежде всего пространство в котором оно будет создано, а также конструктивные элементы, которые окажутся задействованы. То есть правомочия принятия решения о создании его находятся у домовладельцев.
Комната в коммунальной квартире является помещением в составе помещения. Для нее коммунальная квартира является кондоминиумом. А для коммунальной квартиры, как и любой другой квартиры кондоминиумом является многоквартирный дом.
Существует потребность четко различать, что в помещении является исключительно его частью, а что является объектом общего имущества. В качестве критерия для ответа на этот вопрос можно предложить следующее. Если какой-либо элемент можно удалить без ущерба другому помещению и дому в целом, этот элемент является принадлежностью помещения. Так безболезненно для кого-нибудь можно снять штукатурный слой с капитальных стен и потолка, снять половые покрытия. Можно демонтировать ненесущую перегородку. Можно демонтировать всю водопроводную подводку (от стояков) и электрические провода. Однако надо знать, где остановиться. Надо иметь четкие представления о том, где и как проходит граница, отделяющая помещение от общего имущества. В отличие от границы земельного участка, подчиняющейся в основном планировочной геометрии, эта граница проходит в месте соприкосновения одних элементов с другими. Например, при демонтаже квартирной водопроводной подводки надо позаботиться о том, чтобы из места на стояке, к которому эта подводка была подключена, не хлестала бы вода. Следовательно, на месте этого подключения должно находиться запирающее устройство. По этому устройству и проходит граница имуществ в части водопроводной арматуры. Причем это устройство должно оставаться принадлежностью стояка, а не водопроводной системы помещения, то есть входить в состав общего имущества домовладельцев.
Что есть помещение и какие его элементы являются его принадлежностью, как и где проходит граница помещения должно устанавливаться проектной документацией и материалами инвентаризации. Предельная ясность в этом вопросе должна быть одной из самых важных целей, с которой разрабатываются эти документы.
При описании общего имущества домовладельцев Жилищный кодекс допустил ту же методологическую ошибку, которую ранее допустил Гражданский кодекс, а именно предпринял попытку дать определение этому понятию перечислением всяких составляющих многоквартирного дома. В итоге еще до его принятия в прессе появились комментарии вроде следующего:
«Отдельная глава одобренного Правительством России проекта нового жилищного кодекса посвящена общему имуществу жильцов многоквартирного дома. В перечень попали лестничные клетки, лифты, крыша, а также технические этажи, подвалы и прочее. Чердаков в этом списке нет.»
Обращаясь к смыслу данного понятия, можно дать куда более конкретное и однозначное определение: «Общим имуществом домовладельцев многоквартирного дома является многоквартирный дом в целом за вычетом помещений.
Общее имущество домовладельцев находится в их совместно-долевой собственности. Каждому отдельно взятому помещению соответствует изначально определенная ему доля общего имущества. Как объект полноценной собственности (объект купли-продажи, наследования, залога, налогообложения и т.д.), каждое помещение рассматривается в нерасторжимой совокупности с этой долей. В соответствии с этой долей собственник помещения в обязательном порядке участвует во всех тратах, необходимых для эксплуатации, ремонта и развития данной общей собственности.
Здесь возникает вопрос: может ли в состав общего имущества входить помещение, расположенное в этом доме? Казалось бы – почему бы и нет. Но ответ неоднозначен и зависит от целевого назначения этого помещения. Если это помещение приобретено с целью обеспечения рабочего места органам управления многоквартирным домом, организации в нем подсобных помещений для лиц, занятых в эксплуатационном обслуживании дома, мастерской или склада для тех же целей, то оно может быть с составе общего имущества домовладельцев. Более того, такое помещение должно быть в составе этого имущества. Только при этом оно должно перестать числиться юридически как помещение.
Если это помещение используется с коммерческой целью, например, сдается в аренду, то содержание его в составе общего имущества домовладельцев крайне нерационально. Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество домовладельцев обременено довольно существенными обстоятельствами. Во-первых, доли в этом имуществе фиксированы. Их нельзя по произвольной надобности пересмотреть, поделиться частью своей доли с соседом, уступить часть доли на строну. Если такое помещение приобретается для того, чтобы пополнить общее имущество домовладельцев, то все домовладельцы в меру своих долей принуждены будут принять в этом участие, хотя одним, возможно захочется большего участия, а другим оно будет не нужно вовсе. В ходе дел кто-то захочет отказаться от своей доли. Возможно возникнет резон привлечь в дело стороннее лицо. Кто-то продав квартиру пожелает оставить эту долю за собой. Но, если это помещение входит в состав общего имущества домовладельцев, все это будет с юридической точки зрения невозможно, хотя с точки зрения природы вещей этому принципиально ничего не препятствует, поскольку данное гипотетическое помещение никак в обслуживании помещений кондоминиума не участвует – содержать его и извлекать из этого прибыль является занятием посторонним для дела по содержанию дома. Возникает вопрос: к чему такие ограничения домовладельцам? В них нет смысла. Конечно, все сообщество домовладельцев может приобрести помещение и основать в нем какое-то дело. Но неизмеримо рациональнее делать это не от лица, представляющего домовладельцев, а от лица пусть ровно тех же людей, но объединенных в параллельное товарищество, не связанное спецификой кондоминиумных отношений.
Также интересен вопрос о возможности вхождения в состав общего имущества для нужд управления и содержания этого имущества помещения, расположенного в другом доме. Тем более, что в иных случаях реальность другого варианта и не предлагает. Надо думать, что это ничему не противоречит. Выше мы указывали, что конструктивная схема объекта недвижимого имущества допускает нахождение отдельных частей, входящих в его комплекс, но расположенных вне границ его участка. Такое помещение может безраздельно принадлежать домовладельцам этого дома или в долях с домовладельцами иных домов. Но в том доме, в котором расположено это помещение, оно учитывается как полноценное помещение, со всем вытекающим из этого бремени его содержания.
Традиционные многоквартирные дома очень подходят для создания объединений. В структуре объединения легко решаются проблемы, связанные со смешанной, индивидуальной и общественной жилой площадью и системами снабжения с распределением расходов и ответственности. Недавно построенные частные дома также могут создавать объединения. Хотя эти дома могут продаваться отдельно, создание объединения может принести выгоду в том случае, если они имеют общую территорию, канализационные системы или дороги. Независимо от типа здания, объединения владельцев имеет несомненные моральные и политические преимущества, так как все его члены трудятся на благо своего дома и самого объединения.
Объединение определяется как форма владения недвижимостью, при которой покупатель приобретает как площадь или квартиру, являющуюся частной собственностью, так и неделимую часть площадей и систем общего пользования. При такой сделке новый владелец наделяется определенными правами и обязанностями по отношению к частной жилплощади и к местам общего пользования.
После того, как из дома формируется объединение, все квартиры (единицы) становятся частью этого дома. Если единица не приватизирована и продолжает оставаться на балансе горсовета, горсовет считается ее владельцем со всеми правами и обязанностями частных владельцев. Жильцы, проживающие в государственных квартирах, не получают прав совладельцев объединения.
Объектами или элементами общего пользования являются лестничные клетки, парадные и крыши, фундамент, наружные стены, здания, лифты и т.д.
В объединении каждый владелец обеспечивает содержание своей единицы независимо от других членов. Он может продать или заложить свою собственность без согласия или участия других членов правления. Он может также менять интерьер своей квартиры, не спрашивая разрешения у других членов объединения, если изменения не затрагивают другие квартиры или структуру здания в целом.
Кроме собственной квартиры, член объединения владеет частью мест общего пользования. Поскольку эти места являются неделимыми, все члены объединения владеют ими и отвечают за их содержание сообща. Эта часть называется «долей участия» или «процентом участия» каждого совладельца. Общая сумма участия всех собственников составляет 100 %. Очень важно правильно определить долю участия, поскольку доля каждого собственника определяет его участие в общих расходах и в некоторых случаях влияет на результаты голосования.
Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.
Имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме согласно ст. 7 Закона являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Данное определение представляется не вполне удачным. Ведь общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не домовладельцев, а помещений, т.е. обеспечения возможности их использования. Благодаря этой функциональной связи и образуется единый имущественный комплекс. Общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме.
Кроме того, буквальное понимание текста закона означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона). Так как существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, предусмотренного нормами гл. 16 ГК. Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.
Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. Какие же правомочия собственника определяются его долей?
Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности. Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.
Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В определении указывалось: «На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, Правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома... Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности...»
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК и п. 1 ст. 247 ГК распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в кондоминиуме не следует, что данные положения ГК не могут к ним применяться.
Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?
В определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме. В ст. 1 Закона термин «доля участия» определен как установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Следует отметить, что в уставе товарищества или кооператива может содержаться иной порядок участия в управлении (например, каждому домовладельцу может принадлежать один голос на общем собрании). Кроме того, право на управление товариществом или кооперативом следует не из права собственности, а из членства в данном юридическом лице.
Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. По отношению к участникам долевой собственности в кондоминиуме данное требование конкретизировано в п. 2 ст. 18 Закона, согласно которому размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).
Несмотря на вполне определенное указание Закона, правило соразмерности доли в общей собственности и доли участия в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может поставить распределение затрат на содержание общего имущества в кондоминиуме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.
Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Она же может учитываться судом и при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, в основе деления права общей собственности в кондоминиуме на доли лежит степень интереса домовладельцев. Вместе с тем она неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в кондоминиуме. Законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в кондоминиуме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума.
Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда. Подъезд объединяет помещения в своеобразный субкондоминиум.
Многие вопросы, возникающие по поводу эксплуатации общего имущества в субкондоминиуме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом субкондоминиуме. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т.д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно является общим имуществом в кондоминиуме. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона все имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, находится в общей долевой собственности всех домовладельцев в кондоминиуме, независимо от того, на чьи средства оно приобреталось. Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.
На практике различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.
По моему мнению, в законодательстве нужно отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Для этого следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.
Стандартный метод определения доли участия предусматривает расчет метража каждой отдельной единицы и общей площади всех единиц. Это соотношение и будет долей участия каждого отдельно взятого владельца. Площадь объектов совместного пользования при этом в расчет не берется.
Похожие рефераты:
- Объект кондоминиума и его состав
Следует обратить внимание, что в данном контексте понятие «многоквартирный дом» не обязательно означает одно строение, и даже не обязательно группу строений под одним почтовым а...- Понятие кондоминиума
Историю объединений можно проследить со времен Римской империи. Эта форма домовладения была общепринятой и довольно распространенной в Восточной Европе. За последние двадцать лет объединени...- Управление объектом кондоминиума
Основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг. Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России ...- Государственная регистрация объектов кондоминиума
Статья 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщи...- Объект правонарушения
Статья 2.1 КоАП РФ четко не определяет понятие «объект правонарушения». Однако расширительно трактуя данную статью, следует отметить, что объектом правонарушения является совокупность п...
|
Дипломные работы 
